3.30新政后,深圳房价一路看涨,一夜之间房价上涨数十万的情况也比比皆是,卖方违约如雨后春笋,二手楼交易纠纷案件骤然增加.有统计数据显示,2015年1月1日至6月8日见,深圳市罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区基层法院房地产庭立案总数量与去年同期相比增长37.42%,其中以房屋买卖纠纷居多.对此,地产律师提醒购房者,作为守约方的买方也应注意维权技巧,以便最大限度地维护自己的合法权益.

案例一:业主坐地起价30万被判决强制过户

吴小姐与胡先生于2014年11月27日,通过深圳市某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》.该合同约定吴小姐购买吴先生位于深圳市南山区深南路某小区的房产,合同总价款200余万元.依据合同的约定,吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币,胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用.后吴小姐在过年期间又支付部分房款,2015年3月,双方在建设银行（）办理建设银行办理了70余万元的资金监管.后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书,并代为支付担保赎楼费用将房产赎出.

然而,2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续,但胡先生却以房屋价格上涨为由,要求吴小姐多支付购房款30万元,否则拒绝协助办理房屋过户手续.吴小姐在同意适当增加的基础上,胡先生仍然拒绝.

2015年4月吴小姐提出诉讼:请求判令胡先生继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》,并将涉案的房产过户至吴小姐名下.

经过审理,一审法院认为:吴小姐已经履行了合同的付款义务,涉案的房产也已经赎出红本在手,房产也已经交付给其实际占有使用,胡先生提出的加价理由不成立,应该完整的履行合同义务.吴小姐已经履行了主合同义务的情况下,胡先生并无单方解除合同的权利,故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求,本院予以支持.法院判决:

1.吴小姐和胡先生应当全面履行合同义务,包括:(1)胡小姐支付剩余房款的义务;(2)吴先生要配合在监管上述房款后三日内签订《深圳市二手房买卖合同》并申请办理将涉案房产转移至胡小姐名下;(3)税费依合同约定承担;(4)房产过户至吴小姐名下后,三日内向银行申请发放剩余房款;(5)胡先生在收到款项的三日内将涉案房产交付给吴小姐.

2、第三人在结清物业管理费后,十日内将保证金2万退还给胡先生.

3、第三人应履行居间人义务,并协助办理相关的房产买卖过户手续.

案例二:卖家反价被判赔成交价20%违约金

买卖双方于2015年3月14日签订买卖合同,卖方同意将深圳某套住宅出售给买方,房屋建筑面积为88平方米.约定的成交价格为220万元.合同成交当日买家支付了10万元定金,并在3月30日办理资金监管,监管金额为49万元.2015年4月20日银行出具贷款承诺书.然而,3月30日房地产新政调整,深圳房价暴涨.卖方于4月22日发出解约通知书,理由是“涉案房产存在口头租约,租客不同意提前搬迁,并主张优先购买权”.

2015年5月5日买方起诉卖方.经过审理,深圳市龙岗区人民法院一审判决认为,双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同,卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同,已经构成违约.

由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在.因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任,卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元.同时4600元受理费以及3220元保全费也均由卖方承担.

案例三:卖家违约想赔定金了事 法院判决继续履行合同

2015年3月8日,买方与卖方签订了买卖合同.合同约定卖方将罗湖区某小区园住宅转让给买方,交易价格为215方.买方在当天支付了5万元现金.2015年的4月3日,双方签署了《二手楼交易资金监管协议》,买方将首期款人民币57万元存入银行的监管账号中.

但是到2015年5月3日,卖方却忽然反价,并通知银行终止资金监管.但在此时,银行已经出具了贷款承诺书.卖方在决定违约后也提出按照违约条款双倍返还定金、即10万元来解决纠纷.但买方没有同意,向法院提起诉讼,要求继续履行合同,同时要求对方赔偿损失人民币20万元.

经深圳市罗湖区人民法院审理,一审判决认为,双方签订的合同,是双方真实意思的表示,内容不违反法律与行政法规的强性规定,是有效的合同,各方当事人均应严格履行.原告已经履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务,且被告也承认银行已经发贷款承诺函,承诺货款150万元.这足以表明原告已经履行合同项下的义务.被告却明确表示不予继续履行合同,已经构成违约,应当承担违约责任.但原告沒有提供相应损失凭证,再加上被告在拒绝履行卖房义务之后,主动要银行解除资金监管,并积极寻求和解,已经尽到止损的义务,因而法院没有支持原告提出的赔偿请求.

一审法院同时认为,一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格,同时买方在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款.除此之外,涉案房产没有抵押登记的情形,红本在手,除了因为为涉及本案被诉前保全之外、没有其他查封影响过户的情形,已经具备过户的条件.基于以上三种情形,判定双方继续履行合同.同时案件受理费4300元,由原告承担2000元,由被告承担2300元,诉前保全费3520元也由被告予以承担.

案例四:法院调解继续履行合同

2015年1月17日某居间公司居间,巫某向被告杨某购买龙岗区吉华路某花园房产,成交价255万元.巫某当天签约支付定金2万元,3日内支付定金3万元.4月15日前监管首期款,并申请银行按揭贷款.杨某在签约当日将房产证交居间公司.同时双方签订了《合同主体变更确认书》.杨某同意将买方姓名变更为巫某,由巫某继续履行合同的相关义务.

合同签订后,居间公司保证人向杨某支付定金5万元,买卖双方也按约在银行监管首期款82万元.后银行要求追加监管首期款24万元.

然而,当巫某按要求将该款打入银行监管账号后,杨某却想反价拒绝配合签字.

经过多次催促和商量之后,杨某依然坚持不签字.随后,巫某将其告上法院.要求其继续履行合同将房产过户,并要求其承担延迟履行违约金.

在法院主持调节之后,经过协商,双方达成和解,法院出具民事调解书.其内容为:

1.双方同意继续履行《二手房买卖合同》;2.原被告于2015年6月27日前到深圳市产权交易登记中心办理登记过户手续;3.被告于收到除交楼保证金之外的全部房款之日起三日内按合同约定向原告交付房屋;4.被告确认涉案房产没有抵押,也未被其他法院查封,亦无其他产权争议;5.原被告双方任何一方违反上述约定,拒绝履行,则赔偿对方损失100万元;

新政催生法院判决新动向

事实上,因为二手房买卖纠纷案件增多,法院审理此类案件时也出现一些新规律新动向.在法院允许的范围内,地产律师表示,在法院允许的范围内,被业主反价、违约的购房者,应该了解这些动向,继而更好的维权.

有律师表示,.法院以前判解除合同案件时,法官会根据实际情况调整赔偿比例.通常违约金10%比较常见,连15%都非常少见.违约金按照合同成交价格20%赔偿买家,这样判决可能成为法院处理该类案件的风向标.另外判决继续履行合同的比例也有所提高,这表明法院更强调当事人意思自治.如果符合条件可以继续履行合同的,也都支持守约方买方的诉求,切实保护守约方的合法权益.

卖方违约是继续履行合同还是解除合同?

从上面案例可以看出,一旦卖方出现提价、违约等行为,购房者可以进行的维权包括强制其继续履行合同、强制过户、索赔违约金等.对此,律师表示,卖方违约情况下,买方选择继续履行合同务必需具备的条件包括.

首先,购房者要具备购房资格.比如在深圳限购政策下必须满足以下条件:1)对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房.2)对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房.3)境外个人(不包括港澳台地区居民和华侨)在境内工作、学习超过一年,并只能购买一套用于自住的商品房(住宅类),港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房(住宅类).虽然根据最新规定,即2015年8月19日住建部、商务部等联合发布的文件【建房(2015)122号】《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,对限外令有所松动,但目前深圳的规定仍然没有变化.

其次,卖方最好持有红本房产证,并确保没有其他查封影响过户的情形.其次是最好没有办理抵押登记的情况.如果有办理抵押登记,要将卖家的银行作为第三人,以便法官判决银行配合赎楼手续,解决赎楼问题.

此外,购房者要能够一次性付款.为了解决执行难题,若不能一次性付款就需要卖家配合办理按揭手续,因此执行难度较大.

不过,在现实生活中,不少购房者遭遇卖方违约后,已经无心继续合同,只想拿回属于自己的损失.律师提醒,在卖方违约情况下,要慎重选择是要求解除合同、还是要求继续履行合同.如果不具备继续履行合同的条件,就要选择要求解除合同.而一旦选择要求解除合同,即使后来具备了继续履行合同的条件,无法再变更诉讼请求为要求继续履行合同.因一旦通知解除合同,通知到对方时就生效了.如果先要求对方继续履行合同,后来变更诉讼请求为要求解除合同,相对来说没有程序方面的障碍.

二手房违约合同

随着房地产市场的不断发展，越来越多的人选择购买二手房。然而，在购买二手房时，遇到业主违约的情况也并不罕见。业主违约可能会给购房者带来很大的经济损失和精神压力，因此购房者需要及时采取维权措施，以保护自己的合法权益。

一、仔细阅读买卖合同

购房者在购买二手房前，应该仔细阅读买卖合同，并了解合同中的条款和约定。在签订合同时，要注意业主是否承诺保证交楼前解除租赁合同等重要条款是否明确约定。如果购房者有疑虑，可以向中介或律师进行法律咨询。

在买卖合同中，业主应该承诺保证房屋的权属清晰，并提供完整的房屋产权证明和其他必要的证明文件。同时，买卖合同中应该约定好双方的权利和义务，例如交房时间、装修标准、物业管理费等。如果业主没有履行合同中的约定，购房者就有权要求业主履行合同或者承担相应的违约责任。

二、及时向法院提起诉讼

当购房者遇到业主违约时，应当第一时间向法院提起诉讼，以便获得及时的司法保护。在诉讼过程中，购房者应该提供充分的证据，证明业主的违约行为，并要求法院判决业主履行合同或者承担相应的违约责任。

如果购房者认为业主的违约行为给自己带来了经济损失，可以要求业主赔偿相应的损失。购房者还可以要求法院解除合同，并要求业主承担相应的违约金和赔偿金。

三、选择专业的地产律师

购房者在维权过程中，应该选择专业的地产律师，协助自己进行维权。地产律师具有丰富的经验和专业知识，能够为购房者提供全面的法律服务，协助其进行维权。地产律师可以帮助购房者分析合同条款，评估合同风险，制定维权方案，申请诉讼保全措施等。

选择地产律师时，购房者应该选择信誉良好、服务质量高、经验丰富的律师事务所。购房者可以通过网络搜索、朋友介绍、律师协会等渠道寻找合适的律师。

四、保持冷静，理性处理纠纷

在遇到业主违约时，购房者应该保持冷静，理性处理纠纷。购房者应该采取合理的维权措施，避免情绪化行为导致纠纷加剧。购房者可以通过与业主协商、调解等方式解决纠纷，避免不必要的法律诉讼。

总之，在购买二手房时，购房者需要注意各种风险，尤其是业主违约的风险。购房者应该仔细阅读买卖合同，及时向法院提起诉讼，选择专业的地产律师，保持冷静，理性处理纠纷，以保护自己的合法权益。

《二手房违约合同》

二手房违约合同

本合同由买方（以下简称“买方”）和卖方（以下简称“卖方”）于20xx年xx月xx日签订，具体条款如下：

第一条：买方承诺按照约定时间和方式支付全部购买价款及相关费用；

第二条：如果买方拒绝不按照本合同约定的时间和方式支付购买价款及相关费用，卖方有权利按照买方的违约行为收取违约金；

第三条：如果买方未能按照本合同约定的时间和方式支付购买价款及相关费用，卖方有权撤销本合同，同时买方有义务支付损失赔偿金；

第四条：本合同一经签订，即受到中华人民共和国有关法律的约束，如发生争议，双方同意提交xx市仲裁委员会仲裁解决。

以上就是本合同的全部条款，双方均同意遵守。

买方：

卖方：