业主大会的召开条件

一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会.但只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责.

业主大会的召开程序

1）符合业主大会成立条件的,建设单位应在30日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告.建设单位未在上述30日内提交报告的,业主可直接提交；

2）乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）.筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告；

3）筹备组应当做好以下筹备工作:

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作.

上述（一）到（七）项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告.业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复.

4）筹备组应当自成立之日起九十日内,完成上述第3）项所述工作并组织召开首次业主大会会议；

5）在首次业主大会选举产生业主委员会后,筹备组自行解散.

申请设立业主大会需提交文件

1）物业管理区域核定意见；

2）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证明；

3）业主清册和物业建筑面积；

4）物业出售并交付使用时间；

5）已筹集的专项维修资金清册.

筹备组的成员组成

筹备组由业主代表,建设单位代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,房管办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成.筹备组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定,人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一.筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任.筹备组中的业主代表,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生.业主对筹备组成员有异议的,由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决.

业主大会的成员

同一物业管理区域的所有业主均为该区域业主大会成员.

业主大会的职权及表决

1）制定和修改业主大会议事规则；

2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6）改建、重建建筑物及其附属设施；

7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项.

决定前述第5）项和第6）项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.

业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决.

业主大会决议的效力

1）业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.

2）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主；

3）业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动

业主大会议事规则的主要内容

应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定.

业主大会的类型及召开

1）业主大会会议分为定期会议和临时会议.

2）业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开.经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议.召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主；

3）业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会,邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加,并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议；

4）业主委员会不依法组织召开业主大会会议的,乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的,乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议.

业主大会和业主委员会的关系

业主委员会由业主大会选举产生,依法履行职责.业主委员会应当接受业主大会和业主的监督.

业主委员会的组成

1）业主委员会由五人以上单数组成,任期为三年到五年；

2） 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任.

3）业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生

4）业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的,不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免.

业主委员会的职责

1）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；

2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

4）监督管理规约的实施；

5）业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督；

6）业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管；

7）业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息.

业主委员会的换届

1）业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处.乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；

2）换届改选小组由业主代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,房管办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成.换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一.换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任；

3）业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管.业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,物业所在地房管办事处应当及时提供.

业主小组的组成及职责

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组.业主小组由该幢、单元的全体业主组成.

业主小组应当履行下列职责:

1）推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿；

2）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

3）决定本小组范围内的其他事项. 原标题:上海住宅物业业主大会的设立与运作

xx业委会成立流程

随着城市化进程的不断推进，物业服务成为社区生活中不可或缺的一部分。业委会作为居民自治组织，承担着维护业主利益、协调物业服务和管理社区事务的重要责任。下面将介绍xx业委会成立的流程。

一、业主大会召开

业主大会是成立业委会的前提条件，也是业委会的最高决策机构。业主大会由所有业主组成，每年至少召开一次。召开业主大会需要满足以下条件：

1.物业管理区域内有两个及以上的业主，且业主人数占总数的三分之一以上；

2.符合召开业主大会的时间、地点和议程等要求。

业主大会召开前需要提前通知，通知应包括召开时间、地点、议程、参会业主名单等内容。通知方式可以是书面通知、电话通知、短信通知、公告等形式。

二、选举产生业委会

业主大会决定成立业委会后，需要选举产生业委会。业委会由业主自行选举产生，其组成人数不得超过7人。业委会成员应当是物业服务管理区域内的业主或其合法代表人，任期为2年。

业委会的选举程序应当公开、公正、公平，具体流程如下：

1.业主大会选举产生选举主席和计票员；

2.选举主席主持选举程序，计票员负责计票；

3.候选人应在选举前向业主大会进行自我介绍和表态；

4.业主在选票上填写候选人的姓名或编号，投票后将选票投入投票箱中；

5.计票员对投票箱进行开箱、清点和验证，然后公布选举结果。

三、业委会成立和职责

业委会选举产生后，需要进行业委会成立和职责分工等工作。

业委会成立的程序如下：

1.选举主席主持业委会成立程序，由业委会成员选举产生业委会主席和秘书；

2.业委会主席宣布业委会成立，并签署业委会成立公告；

3.业委会主席向物业服务企业提出业委会成立登记申请，并提交相关材料。

业委会成立后，需要明确业委会的职责和分工。业委会的职责包括：

1.代表业主行使业主大会赋予的权力和职责；

2.协调物业服务，维护业主利益；

3.管理物业服务企业和物业服务管理区域内的公共设施设备；

4.管理物业服务企业的收费和服务质量，制定管理规约；

5.开展社区建设和文化活动，促进业主之间的交流和合作。

四、业委会运作和监督

业委会的运作需要按照相关法律法规和管理规约进行。业委会应当建立健全制度和程序，开展业务工作，提高管理水平。

业委会的监督主要来自业主大会和物业服务企业。业主大会有权监督业委会的工作，对其不当行为进行申诉或罢免。物业服务企业应当按照约定的服务内容和质量履行职责，接受业委会的监督和管理。

业委会应当及时向业主大会和物业服务企业公布工作情况和管理规约，接受业主和物业服务企业的监督和评价。

总之，xx业委会成立需要满足一定的条件和程序，业委会的职责和运作需要按照相关规定进行。业委会作为业主自治组织，承担着重要的维护业主利益和管理社区事务的责任，需要不断提高管理水平和效能，为居民提供更好的生活服务。