商业地产运营

运营核心

一是营运：负责环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；

二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；

三是推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；

常用模式

（一）只租不售；

（二）商家与地产商结成战略联盟；

（三）又租又售，部分租，部分卖，产权持有 租售并举 产权出售；

（四）只售不租，出让产权;

（五）包租+回购；

SWOT分析

一、产权持有

优势

1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；

2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定；

3、可将物业抵押融资，等待增值。

劣势

1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；

2、回报期长；

3、初期投入资金压力大。

适用条件

1、开发商以商业地产为长期经营的资产；

2、资金实力雄厚；

3、拥有优秀经营管理人才。

二、租售并举

优势

1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；

2、出售部分物业使回报期缩短；

3、主力店使物业增值快。

劣势

1、对主力店招商能力要求极高；

2、回报期长；

3、初期投入资金压力大。

适用条件

1、盈利周期短；

2、资金实力雄厚。

产权出售

优势

1、短期可有回报；

2、整体出售销售周期较长，客户少。

劣势

1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高；

2、不享有地产增值的效益。

适用条件

1、短期内要求回报；

2、资金实力不够；

3、人才缺乏。

运营定位

①业态定位；

②目标市场定位；

③主题特色；

④经营品项；

微观经营主体选择包括：

①经营组织形式

②销售方式

③经营规模

④经营范围

⑤经营商品档次

⑥商品本身特点

运营理念

统一的运营管理是商业地产成功的关键

统一招商管理

统一营销（广告宣传等）

统一服务监督

统一物业管理

风险控制

（一）规划失误的风险

（二）大型商家经营不善带来的风险

（三）宏观调控的风险

（四）售后“包租”带来的风险

（五）租金差价风险

商业地产趋势

趋势一

传统开发商试水商业地产

除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。

趋势二

商业地产的分工迈向精细化

传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。

趋势三

郊区型新零售业态崛起

在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。比如红星美凯龙、奥特莱斯等。

趋势四

商业地产跨界风将盛行

主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。

趋势五

开发成本升高，租售双模式盛行

在商业资产缺乏融资渠道的背景下，租售双模式正在盛行。^[1]

参考资料

[1] 中国二三线城市商业地产五大趋势 · 新浪网[引用日期2014-08-25]